I titoli meno conosciuti
Pasquale Ferraro | 09.06.2017 09:15
Oggi nella rubrica settimanale “I titoli meno conosciuti di Piazza Affari” : AEDES SIIQ.
Fondata nel 1905, quotata nel 1924 Aedes (MI:AEDI) è stata la prima società immobiliare ammessa alla quotazione della Borsa di Milano (MTA:AE.MI).
La strategia della Società, SIIQ dal 1 gennaio 2016, ha l’obiettivo di creare e mantenere nel medio-lungo periodo un portafoglio immobiliare con destinazione commerciale, che generi flussi di cassa coerenti con il modello SIIQ.
Il cash flow ricorrente deriverà sia dagli immobili già di proprietà, con destinazione retail e uffici, attualmente a reddito o in fase di commercializzazione, sia dalle aree che verranno sviluppate in house per realizzare immobili a reddito con destinazione.
AEDES negli ultimi 6 mesi ha guadagnato il 5%, -13% in 12 mesi, -66% in 2 anni e dal 2000 ad oggi ha ceduto il 96%, il prezzo max degli ultimi 16 mesi è 0.5170 euro, quello minimo 0.3100 euro.
Al momento il titolo è a quota 0.3490 euro.
EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE
L’esercizio 2017 sarà destinato prevalentemente alla dismissione di parte degli asset non strategici, all’acquisto di nuovi portafogli a reddito, al progressivo rifinanziamento del portafoglio immobiliare al fine di allungare la duration dell’indebitamento, all’avanzamento dei progetti di sviluppo destinati a realizzare nuovi immobili da mantenere in portafoglio in coerenza con la strategia SIIQ, e all’aggiornamento del Piano.
Il management manterrà la massima attenzione alle opportunità offerte dal mercato per l’ulteriore crescita del Gruppo.
CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO AL 31 MARZO 2017
Il risultato netto del primo trimestre 2017 evidenzia un utile di competenza del Gruppo di € 2,2 milioni, rispetto a un utile di € 14,1 milioni nel 2016.
Tale diminuzione è dovuta a minori rivalutazioni al fair value effettuate nel primo trimestre 2017 pari a € 3,5 milioni (per la firma della convenzione relativa al progetto Open Mall di Torino Caselle) rispetto a quelle effettuate nel primo trimestre 2016 pari a € 15,7 milioni (per la rivalutazione delle acquisizioni di portafogli immobiliari effettuate nel periodo).
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I ricavi totali ammontano a € 4,5 milioni, rispetto a € 3,6 milioni del corrispondente periodo del 2016 con un incremento del 25%.
In coerenza con il modello di property company cresce il peso dei ricavi ricorrenti da affitti pari a € 4,2 milioni (93% dei ricavi totali) rispetto a €2,4 milioni nel primo trimestre 2016 (65% dei ricavi totali).
I costi diretti si attestano a € 1,3 milioni al 31 marzo 2017, rispetto ai € 0,8 milioni del 31 marzo 2016, con un incremento di € 0,5 milioni ascrivibile alla crescita del patrimonio immobiliare.
Il Net Operating Income (N.O.I.) risulta pari a € 3,2 milioni rispetto a € 2,8 milioni al 31 marzo 2016. Tenendo in considerazione le sole attività immobiliari del Gruppo, il N.O.I. registra un risultato positivo di € 3,0 milioni, in aumento di € 0,3 milioni rispetto a € 2,7 milioni al 31 marzo 2016.
Le spese generali si attestano a € 2,9 milioni sostanzialmente invariate rispetto al 31 marzo 2016. L’EBITDA risulta negativo per € 0,1 milioni e in linea con il 31 marzo 2016.
L’adeguamento al fair value di investimenti immobiliari è pari a € 3,5 milioni interamente dovuto all’adeguamento al fair value – sulla base di una perizia redatta dall’esperto indipendente CBRE – dell’area di sviluppo di Caselle a seguito della firma con il Comune di Caselle della Convenzione Urbanistica avvenuta in data 30 marzo 2017.
Al 31 marzo 2016 la voce presentava un saldo pari a €15,7 milioni interamente riconducibile all’adeguamento a fair value del patrimonio immobiliare Redwood acquisito nel periodo.
Gli ammortamenti, accantonamenti e svalutazioni al 31 marzo 2017 sono pari a € 0,2 milioni, rispetto a € 0,3 milioni al 31 marzo 2016.
I proventi da società collegate e joint ventures presentano un saldo positivo di € 0,2 milioni, rispetto al saldo di € 0,1 milioni al 31 marzo 2016. L’EBIT è positivo per € 3,4 milioni, rispetto a €15,4 milioni del 2016 per le minori rivalutazioni sopra evidenziate.
Gli oneri finanziari netti sono pari a € 0,8 milioni, rispetto al saldo di € 1,4 milioni del 31 marzo 2016. Il miglioramento è dovuto soprattutto al minor adeguamento negativo a fair value nel 2017 degli strumenti di copertura dal rischio di tasso di interesse.
Nel dettaglio, la voce è composta da: • Proventi finanziari: € 0,1 milioni rispetto a € 0,2 milioni al 31 marzo 2016; • Oneri finanziari: – € 0,9 milioni rispetto a – € 1,1 milioni al 31 marzo 2016; • Adeguamento al fair value di strumenti derivati: sostanzialmente nullo al 31 marzo 2017 rispetto a – € 0,6 milioni al 31 marzo 2016.
Ultima news 23.05.17:
Aedes SIIQ S.p.A (MTA: AE), comunica che in data odierna, in esecuzione del contratto preliminare firmato in data 11 maggio 2017 (cfr. comunicato stampa emesso in tale data), è stato stipulato con Herald Level 2 Lux Holding Sarl il contratto definitivo per l’acquisto del 100% di Retail Park One Srl., società proprietaria del Serravalle Retail Park.
Il prezzo di € 39,1 milioni è stato finanziato attraverso la stipula con un pool di banche di un finanziamento ponte di € 27 milioni, che sarà sostituito nel breve periodo con un mutuo a medio lungo termine, e per il residuo utilizzando liquidità a disposizione del Gruppo.
Il Retail Park presenta una GLA di 27.655 mq un’occupancy dell’86% che nel breve periodo, grazie ad accordi vincolanti già sottoscritti, arriverà al 100%, e con un entry yield pari a circa il 9%.
L’acquisto del Serravalle Retail Park, consentirà di ottenere sinergie commerciali e di costo con lo sviluppo in via di realizzazione di 18.279 mq, già di proprietà di Aedes SIIQ, di cui si prevede l’apertura di una prima fase nella primavera 2018.
A fine lavori, Aedes SIIQ sarà proprietaria del Retail Park più importante del nord d’Italia con una GLA totale di 45.934 mq.
Come già in precedenza indicato, l’acquisizione rientra pienamente nell’obiettivo del Gruppo di incrementare la base ricorrente di affitti, da realizzarsi attraverso l’acquisizione e lo sviluppo di immobili affittati a conduttori di elevata qualità.
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