Oggi nella rubrica settimanale “I titoli meno conosciuti di Piazza Affari” :
Brioschi Sviluppo Immobiliare SpA (MI:BRUI), quotata alla Borsa Italiana, è uno dei principali operatori immobiliari in Italia.
L’attività è focalizzata sullo sviluppo integrato di grandi aree urbane mediante la progettazione e la realizzazione di complessi innovativi, che coniugano qualità, eco-sostenibilità e design.
Brioschi Sviluppo Immobiliare complementa i progetti di sviluppo a medio e lungo termine, con investimenti immobiliari a reddito e compravendite di complessi immobiliari.
La fondazione di Brioschi Sviluppo Immobiliare risale al 15 gennaio 1907, con il nome di Achille Brioschi & C. e come oggetto sociale la produzione e la commercializzazione di articoli chimici, liquori e affini. Il 12 giugno 1914 la società viene quotata alla Borsa valori di Milano.
Per sessant’anni l’Achille Brioschi e C. svolge l’attività di produzione e commercio di prodotti chimici, specializzandosi sui mercati dei saponi, detergenti, prodotti per l’igiene ed il benessere personale, quali l'”Effervescente Brioschi” e il “Lisoform”.
La fine del secondo conflitto mondiale, col fervore della ricostruzione e l’apparizione di nuovi concorrenti, forti di nuovi prodotti e tecnologie, incide negativamente sull’attività e sui risultati del gruppo. Nel 1967, a seguito della fusione per incorporazione della Fornova Istituto Biochimico di Novara e della Farmochimica Emiliana, la società cambia la ragione sociale in A. Brioschi Istituto Biochimico, aumenta il proprio capitale sociale da 165 a 231 miliardi di lire e si specializza nella produzione di farmaci.
Nei primi anni Settanta, sotto il peso della crisi economica mondiale, Brioschi si ritira dalla produzione e si trasforma in società finanziaria, che si limita a gestire gli impianti e gli immobili di proprietà.
Questa nuova personalità aziendale verrà recepita nella ragione sociale nel 1975, con il mutamento del nome in Brioschi Finanziaria spa.
Nel 1979 Brioschi entra a far parte del Gruppo Cabassi come holding di alcune società immobiliari; dal 1994, nel quadro della ristrutturazione del Gruppo, la quota di maggioranza viene acquisita da Bastogi.
Numerose e significative sono le realizzazioni immobiliari del Gruppo Cabassi negli anni ’70 e ’80. In seguito alla crisi del settore immobiliare, Brioschi attraversa un periodo di difficoltà, ma nel 1996, recepite le perdite, vara un aumento di capitale.
A partire dal 1998, anno che ha visto la ripresa del settore, la società ha avviato grandi progetti immobiliari.
Da allora Brioschi attua una strategia di sviluppo di nuove iniziative nel settore del terziario avanzato e di ampliamento del portafoglio immobiliare a reddito.
Nel marzo 1999 la società effettua un aumento di capitale di 225 miliardi di lire.
Vengono inoltre emessi warrant con scadenza nel dicembre 2006.
In occasione dell’aumento di capitale, la controllante Bastogi sottoscrive interamente la sua quota del 51.1%.
Nel dicembre 2006 la quasi totalità (99,71%) dei soci individuali e istituzionali converte i warrant in azioni, incrementando il capitale di 67 milioni di euro. Nell’aprile 2007 l’azienda cambia ragione sociale da Brioschi Finanziaria a Brioschi Sviluppo Immobiliare, in quanto l’attività prevalente della società è la progettazione e la realizzazione di grandi interventi di sviluppo immobiliare in aree metropolitane.
Per ottenere una ulteriore focalizzazione sui rispettivi core business e una maggiore semplificazione della catena societaria, nel maggio 2008 viene stipulato l’atto di scissione parziale proporzionale inversa della holding Bastogi a favore di Brioschi Sviluppo Immobiliare con decorrenza dal 1 giugno 2008.
BRIOSCHI negli ultimi sei mesi ha ceduto 18 punti percentuali, ha ceduto il 49% in 1 anno, in 3 anni il 47% e dal 2000 ad oggi -82%. Il prezzo max degli ultimi due anni è 0.1240 euro, quello minimo 0.0439 euro. Al momento il titolo è a quota 0.0481 euro.
Andamento gestionale del Gruppo nel primo semestre del 2016
Nel corso del primo semestre del 2016 il Gruppo Brioschi ha proseguito le attività di dismissione degli asset immobiliari non considerati strategici nell’ambito del patrimonio immobiliare di proprietà (complessivamente 9,9 milioni di euro rispetto a 4,8 milioni di euro al 30 giugno 2015). Le cessioni del semestre, che hanno principalmente riguardato l’immobile ad uso ricettivo di Courmayeur, le residenze di Milanofiori Nord e un immobile a uso commerciale a Monza, hanno permesso di migliorare il margine operativo lordo di circa 1,6 milioni di euro nonché di raggiungere un sostanziale equilibrio a livello operativo (margine operativo netto di 0,2 milioni di euro), nonostante svalutazioni di beni immobiliari contabilizzate nel semestre per 0,8 milioni di euro.
Oltre i margini positivi delle cessioni immobiliari (1 milione di euro principalmente attribuibile all’immobile di Monza), il generale miglioramento operativo riflette un provento di natura non ricorrente di 0,4 milioni di euro relativo a un contributo conseguito nell’ambito della definizione complessiva di un contenzioso sugli oneri di urbanizzazione con il Comune di Milano.
La gestione finanziaria registra un passivo di 4,5 milioni di euro rispetto a 5,1 milioni di euro al 30 giugno 2015.
Il risultato di periodo è dunque negativo di 4,5 milioni di euro, in miglioramento rispetto a 6,6 milioni di euro al 30 giugno 2015.
Il risultato complessivo è invece negativo di 6,1 milioni di euro rispetto a 4,6 milioni di euro al 30 giugno 2015 e riflette l’andamento dei fair value degli strumenti derivati di copertura(perdita di 1,5 milioni di euro rispetto a un utile di 1,9 milioni di euro nel primo semestre del 2015), le cui perdite/utili attesi sono contabilizzati direttamente a patrimonio netto.
Da un punto di vista patrimoniale il patrimonio netto consolidato al 30 giugno 2016 ammonta a 101,8 milioni di euro rispetto a 107,9 milioni di euro al 31 dicembre 2015. La riduzione è attribuibile alla perdita complessiva di periodo.
La posizione finanziaria netta al 30 giugno 2016 è pari a 221 milioni di euro rispetto a 223,3 milioni di euro al 31 dicembre 2015. Il miglioramento è principalmente attribuibile ai flussi di cassa delle gestioni operativa e di investimento (positivi rispettivamente per 1,3 milioni di euro e 3,4 milioni di euro), positivamente influenzati dalle cessioni immobiliari del periodo.
Fatti di rilievo del periodo
Brioschi Sviluppo Immobiliare
Approvazione del bilancio al 31 dicembre 2015
Il 28 aprile 2016 l’Assemblea degli azionisti di Brioschi Sviluppo Immobiliare ha approvato il bilancio d’esercizio al 31 dicembre 2015, deliberando di destinare l’utile di esercizio pari a 2.963.344 euro a riserva legale per il 5%, pari a 148.167 euro e a riserva utili a nuovo per euro 2.815.177.
Cessione di un immobile a uso commerciale a Monza
Nel gennaio 2016 Brioschi Sviluppo Immobiliare ha perfezionato la cessione di un immobile ad uso commerciale a Monza per un corrispettivo pari a 2,1 milioni di euro. Gli effetti economici dell’operazione sono pari a circa 0,9 milioni di euro, al lordo dei relativi effetti fiscali e sono stati contabilizzati nel primo trimestre del 2016. L’effetto finanziario della cessione per l’esercizio 2016 è positivo di 1,6 milioni di euro, pari al saldo prezzo incassato in sede di rogito.
Accordo con un soggetto terzo nell’ambito di una transazione con il Comune di Milano
Nell’ambito dell’accordo transattivo con il Comune di Milano in relazione al pagamento di oneri di urbanizzazione oggetto di contenzioso tra le parti (si rimanda alla Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2015 per maggiori dettagli), nel mese di dicembre 2015 Brioschi ha sottoscritto un ulteriore accordo con un soggetto terzo interessato all’acquisto dell’immobile che sorge sull’area da cui è originato il contenzioso.
L’accordo prevedeva che: subordinatamente (i) al perfezionamento da parte del soggetto terzo dell’acquisto dall’attuale proprietario del complesso immobiliare e (ii) alla sottoscrizione da parte di Brioschi di un accordo con il Comune di Milano per la definizione del menzionato contenzioso, Brioschi avrebbe ottenuto dalla controparte il pagamento di un contributo di circa 0,8 milioni di euro. Negli ultimi giorni del mese di gennaio 2016 le condizioni sospensive sono state verificate e pertanto Brioschi ha ottenuto il pagamento dell’importo indicato.
Gli accordi con la consociata Sintesi hanno ripartito tale contributo proporzionalmente tra le parti, coerentemente con gli accordi originari. Pertanto gli effetti economici per il Gruppo Brioschi ammontano a 0,4 milioni di euro (al lordo dei relativi effetti fiscali) e sono stati contabilizzati nel primo trimestre dell’esercizio.
Milanofiori 2000
Sottoscrizione di un accordo per la realizzazione e la locazione di circa 1.800 mq a uso uffici a Milanofiori Nord
Nel mese di febbraio 2016 Milanofiori 2000 ha sottoscritto con un soggetto terzo un accordo in virtù del quale si impegna a realizzare nel complesso di Milanofiori Nord un immobile a uso uffici di circa 1.800 mq (c.d. edificio “U16”). Le parti hanno inoltre sottoscritto un contratto di locazione relativo all’edificio, della durata di sei anni, rinnovabile per ulteriori sei anni. La decorrenza della locazione è dipendente dalla data di consegna dell’immobile (ad oggi prevista nel quarto trimestre 2016) e comunque non potrà essere successiva all’1 gennaio 2017. Il canone di locazione iniziale è pari a circa 0,2 milioni di euro mentre il canone a regime, che decorre dal terzo esercizio, ammonta a circa 0,4 milioni di euro.
S’Isca Manna
Cessione di un immobile a Courmayeur (Aosta)
Nel mese di marzo 2016, la società controllata S’Isca Manna Srl ha ceduto a soggetti terzi un immobile di proprietà a Courmayeur. Il prezzo della compravendita è pari a 1,7 milioni di euro. Gli effetti economici dell’operazione, pari a 0,3 milioni di euro, derivanti dal rilascio di svalutazioni di esercizi precedenti, sono già stati riflessi nel bilancio consolidato al 31 dicembre 2015. Nell’ambito della cessione immobiliare, la consociata Brioschi Gestioni Srl, titolare del ramo d’azienda che gestisce l’attività all’interno dell’immobile, ha ceduto ai medesimi soggetti terzi il suddetto ramo d’azienda per un corrispettivo di 0,1 milioni di euro.
Eventi successivi al 30 giugno 2016
Non si segnalano eventi successivi al 30 giugno 2016.
Principali rischi e incertezze cui il Gruppo Brioschi è esposto
Da un punto di vista operativo, i piani aziendali per il 2016 prevedono di continuare a focalizzare l’attenzione sulla cessione di asset immobiliari non considerati strategici nell’ambito del patrimonio immobiliare di proprietà; alla data del presente comunicato, sono stati stipulati rogiti per circa 10,6 milioni di euro (di cui 9,9 milioni di euro al 30 giugno 2016) e accordi preliminari di vendita, da finalizzare con i relativi rogiti entro l’esercizio, per circa 4,6 milioni di euro.
Le cessioni del semestre hanno riguardato sia asset la cui cessione era originariamente prevista nei piani ex art. 67 L.F., come l’immobile ad uso ricettivo di Courmayeur e le residenze di Milanofiori Nord, che altri asset, come l’immobile con destinazione commerciale di Monza.
Come già evidenziato al 31 dicembre 2015, complessivamente i dati a consuntivo, rispetto a quanto previsto nei piani ex art. 67 L.F., evidenziano alcuni scostamenti, principalmente riferibili a vendite di immobili (unità residenziali di Milanofiori Nord e immobili minori) e a riduzioni di costi; ciò nonostante il Gruppo ha pienamente rispettato tutti gli impegni di natura finanziaria.
Con riferimento ai ricavi per affitti proseguono le attività di ricommercializzazione del Retail Park di Milanofiori Nord e di commercializzazione degli ultimi spazi liberi del complesso di via Darwin a Milano, i cui benefici sono attesi a partire dall’esercizio 2017.
Proseguono inoltre le attività finalizzate alla normalizzazione dello scaduto di natura non finanziaria.
Le cessioni immobiliari previste nel prosieguo dell’anno e nel primo semestre del 2017, e più in generale i flussi di cassa generati dalla attività operativa e di investimento, unitamente alle disponibilità liquide esistenti (pari a oltre 5,5 milioni di euro al 30 giugno 2016) e al perfezionamento di alcune azioni riguardanti lo scaduto di natura non finanziaria, dovrebbero permettere di soddisfare gli impegni del Gruppo previsti per almeno i 12 mesi successivi alla data di riferimento, tra cui l’esposizione verso il sistema creditizio pari a 11,6 milioni di euro.
Pertanto, sebbene vi siano intrinseci fattori di incertezza, principalmente riconducibili alla realizzazione nei tempi e nei modi ipotizzati dei piani operativi, che potrebbero generare una situazione di temporanea tensione finanziaria per il Gruppo, gli Amministratori hanno ritenuto appropriato utilizzare il presupposto di continuità aziendale per redigere il bilancio consolidato semestrale abbreviato.
Evoluzione prevedibile della gestione
Nel corso del secondo semestre dell’anno il Gruppo procederà nelle attività operative coerentemente con i piani aziendali. Continuerà la commercializzazione degli ultimi spazi liberi di proprietà del complesso immobiliare di via Darwin a Milano e proseguirà la ricommercializzazione del Retail Park di Milanofiori Nord.
Sempre a Milanofiori Nord, si completerà l’edificazione dell’immobile “U16” e si procederà con le attività finalizzate alla commercializzazione dello stesso; si verificherà infine l’esistenza dei presupposti per procedere al completamento dello sviluppo residuo del comparto. Sotto il profilo finanziario, il Gruppo prevede di far fronte ai fabbisogni operativi e finanziari con le disponibilità esistenti ed i flussi finanziari attesi dalla gestione caratteristica.